Общо за столицата цените на жилищата са нараснали с близо 5% през 2020 г., сочат данни на компания за оценки на имоти
Кварталите в София, където новите жилищни проекти са продължили да се изграждат въпреки пандемията, отчитат ръст на цените на имотите през 2020 г. Такива са “Кръстова вада”, където миналата година цените на жилищата са нараснали с 8,22% на годишна база, “Витоша” (+8,90%), “Манастирски ливади” (+8,56%), сочат данни на компанията за оценки на недвижими имоти “Адванс експертни оценки”.
В същото време в повечето райони, където новите проекти за строителство са замразени, има задържане на цените, съобщи управляващият партньор в компанията Ценка Божилова по време на онлайн събитие.
Общо за София цените на жилищата са нараснали с близо 5% през 2020 г., сочат данните на компанията.
По думите на Божилова кварталите с лек ръст на цените имат предимства като булевард, по който лесно може да се излезе от София или да се влезе в центъра на път за работното място, съществуващо или планирано метро и ново строителство, което дава възможност на хората да заживеят в жилище с по-различно качество.
Според нея локацията е основният критерий, по който хората избират жилище и пандемията не е променила това. На второ място при избора на имот идват лични съображения, като в зависимост от това на каква възраст е купувачът, той може да избере жилище в центъра, в затворен комплекс или къща край града.
„В самото начало на пандемията не знаехме по какъв начин да отразяваме промяната в ситуацията. През март се очакваше спад на цените на имотите, но това не се случи, защото тази криза не е криза на липса на пари. От данните за 2020 г. виждаме, че не сме оценили по-малко жилищни имоти, отколкото през 2019 г. и че цените на жилищата в София в голяма част от случаите са се задържали или малко са се увеличили“, каза Божилова.
Тя обяснява това с желанието на хората да потърсят убежище за спестяванията си в имоти или необходимостта им от по-добри и функционални жилища след затварянето заради коронавируса. Кварталите с най-голям брой изготвени оценки в София и по-висока активност на жилищния пазар са “Витоша”, “Дружба”, Център, “Манастирски ливади” и “Младост”, където и предлагането на ново строителство е по-разнообразно.
„В София голям фактор за растежа на цените на жилищата извън това дали са ново или старо строителство е близостта до метро. В “Овча купел”, например, потенциалът е изчерпан, там няма съществени нови проекти“, отбеляза Божилова. Затова и цените на жилищата в квартала са отбелязали спад с 3,38% на годишна база през 2020 г. Понижение има и в “Света Троица” с 6,31%.
В същото време цените са останали почти без промяна в “Борово”, “Гео Милев”, “Дружба”, “Красна поляна”, “Красно село”, “Люлин”, “Надежда” и “Свобода”. Сред кварталите в София със силен ръст на цените са “Младост” (+9,01%), “Иван Вазов” (+11,44%), “Изток” (+10,04%) и Център (+14,54%)
По думите на Божилова първите две седмици на януари са били вяли за сделките с имоти в София, както и последните две седмици на декември, след което са се върнали към нормалния си ритъм.
„Сделките ги има, клиентите ги има, банките работят, условията за кредитиране не са се променили негативно по отношение на клиентите и няма основание да очакваме проблеми. Надявам се, че предприемачите, които са започнали жилищните си проекти, ще могат да ги довършат и да реализират успешно продукцията си. Вероятно ще има и нови проекти и те ще държат цените в нормална рамка“, прогнозира тя.
Пазарна и договорена цена
Най-често инициатори за оценка на недвижимите имоти са банките, особено когато купувачът придобива жилище с кредит. Най-рядко възлагат оценка продавачите, а купувачите също не са особено склонни на подобна стъпка.
Според Божилова в договорената цена между продавача и купувача има субективен елемент, който няма как да бъде предмет на пазарната оценка.
„Човекът може да е принуден да продава поради някаква причина – дошъл е от чужбина, продава жилището си, отново се връща в чужбина и средствата му трябват бързо. Той няма време да проучва и може да е склонен да продаде имота за по-малко пари, а пазарната стойност на жилищата в района да е по-голяма. Има и други случаи, когато родителите са на един етаж от жилищния блок и се продава съседен апартамент. Тогава те са склонни да платят малко повече, за да може децата им да са наблизо“, даде пример Божилова.
Тя подчерта, че оценката на имота се отнася само за недвижимия имот с неговите характеристики без обзавеждането и това е причината понякога да има разминаване с очакванията на страните по сделката. Освен това, ако в имота са направени промени като остъклена тераса, например, е важно те да са узаконени, защото в противен случай се превръщат в тежест за жилището.
„В България масовата практика е оценките да се изготвят въз основа на документ. Ако са направени промени, които обаче не са узаконени и документирани по съответния начин, това не може да се счита за плюс, а дори понякога се смята за минус. Например, ако са съединени два апартамента и е получен изключително луксозен обект, но това не е узаконено, не можем да оценяваме имота като луксозен, а дори трябва да предвидим разходи за връщането му в първоначалното състояние, защото може и да не е възможно да бъде узаконен в настоящия му вид. Доста често клиентът е заблуден и когато оценителят дойде на поредна фаза от преговорите му за покупка на жилището, има опасност той дори да се превърне в негов враг, защото не иска да му помогне да получи по-висока оценка“, каза Божилова.
Оценителската професия се дигитализира
“Адванс” въвежда първия за българския пазар автоматизиран модел за изготвяне на оценки. Софтуерното решение съхранява и обработва голяма база данни, с което прави работата на оценителите по-бърза и прецизна и контролира субективния фактор.
Божилова обаче подчерта, че технологиите не отменят личното посещение на недвижимия имот от оценителя, за да се убеди в неговото качество.
„Оценителят може да използва помощни средства, включително дронове, както и допълнителни технологии. В нашата автоматизирана система, например, има включен модул мобилно приложение, което оценителят ползва – отива на място, прави огледа, заснема, от мобилното приложение снимките отиват директно в доклада, оценителят посочва на място кои са характеристиките на дадения имот и те се пренасят автоматично в оценителския доклад“, разказа Божилова.
„Всички обстоятелства около дадения обект трябва да се преценят, за да може оценителят да се произнесе. Оценка без оглед и без преглед на документите не е експертна оценка“, категорична е тя. Затова според нея ролята на оценителя няма да отпадне, а той ще получи възможност с помощта на допълнителни технически средства да върши работата си по-бързо и обективно.
Близо 50% от оценителските доклади, изготвени от “Адванс” през изминалата година, са за целите на кредитирането – отпускането на нови или предоговаряне на стари заеми. Друга част са поръчани от страните в сделки за покупко-продажби както на имоти, така и на други активи и бизнеси.
“Собственици на хотели и други туристически обекти, както и транспортният бизнес, засегнат от COVID, възлагат изготвянето на актуални оценки на активите си, за да търсят рефинансиране. Очакваме този тип оценки да зачестят с изтичането на мораториума върху кредитите, особено от компаниите, които са се възползвали от кредитната ваканция, но до момента не са правили преоценка на активите си“, каза Божилова.
„Ще има задържане и намаляване на стойности, оценката на такива обекти ще е предизвикателство и според мен банките и оценителите трябва да помогнат на хората, които искат да останат в бизнеса и да се развиват, да получат съответното финансиране“, допълни тя.
Източник: https://www.investor.bg/
