Съвети

Това е може би най-сложният и финансово значим процес, който се случва много рядко в живота на едно семейство или в дейността на компаниите, извън сферата на недвижимите имоти. За да се справите добре с този процес е необходимо да притежавате знания, умения и компетенции, които са в поне 10 области:

• Пазар на имоти и тенденции;

• Маркетинг и реклама;

• Търговски преговори;

• Право и законодателство;

• Архитектура, конструкции и материали;

• Геодезия и кадастър;

• Методология за оценяване;

• Кредитиране и разходи по заеми;

• Данъци и нотариални разходи;

• Психология и др.

Статистиката показва, че не повече от 5-7% от хората, които са извършвали операции с недвижими имоти, притежават такива компетенции!

Ако Вие не сте измежду тези няколко процента компетентни граждани, които биха могли сами да организират процесите по продажба, покупка, наемане или отдаване на имот, има голяма вероятност да претърпите значителни финансови загуби. Може би по-добрият избор за Вас ще е да се доверите на професионална брокерска компания, като изберете своя личен брокер.

1. Агенцията да спазва професионалната етика, правила и професионални стандарти.

2. Опит на пазара. Опитът, както на самата компания, така и на нейните мениджъри и служители е от съществено значение за защита на вашите интереси.

3. Имат необходимите професионални знания и компетенции.

4. Агенцията и служителите поставят интереса на клиента пред собствения си. Всяка етично оперираща компания, която прилага добрите пазарни практики, трябва да спазва този принцип, гарантиран и от Конституцията на РБългария.

5. Предоставят първоначална пълна информация на клиента за последователността на целия процес на сделката.

6. Държат клиентите информирани по време на целия процес.

7. Притежават отлична репутация и препоръки от други клиенти. Винаги търсете информация от близки, познати, приятели за компанията и брокера, с който ще работите в процса за сделката.

8. Използват само добри практики на пазара.

9. В договора, който Ви предлагат, ясно да са описани задълженията и на двете страни.

10. Партнират си със всички професионални компании на пазара.

    ⚠️ВАЖНО!

    

• Никога не избирайте случаен партньор, чрез избор на имот по обява!

• Избирайте информирано партньорска агенция/брокер, която да Ви представлява на пазара при покупка, продажба или наем!

• Обикновено брокерската комисионна е 2-5%, но най-често тя се равнява на 3% от договорената цена на имота.

Сключването на писмен договор за посредничество е препоръчително, защото гарантира защитата на вашите интереси и регламентира задълженията на посредника.

Сключването на писмен договор с клиента е и едно от изискванията на европейския и национален Стандарт за услугите, предлагани от брокерите на недвижими имоти – БДС-EN 15733.

Ето основните условия на договора, за които трябва да се информирате:

• Срок на договора;

• Размер на комисионната и допълнителни такси;

• Услуги, които се включват в цената.

Вие можете да изберете дали да възложите изключително/ексклузивно представителство на брокера или да си запазите правото да ангажирате повече от една фирма. Договарянето на ексклузивно представителство обаче Ви дава огромни предимства и най-висока степен на защита на интересите Ви. Увеличава значително ангажиментите на брокера, спестява средства, време и др.

Освен това, чрез договорът за ексклузивни права, продавачът получава:

• безплатна оценка на имота си, на база сравнителен анализ спрямо други подобни оферти на пазара;

• индивидуална стратегия за маркетиране на имота;

• максимално разпространение и контрол на информацията за имота в публичното пространство.

Ако предпочитате да работите с няколко агенции, не трябва да очаквате сериозни усилия от нито една от тези агенции. Може да очаквате обаче вашият интерес да не бъде защитаван. При този метод на работа това е нормално. Ако сте Продавач или Наемодател, очаквайте усилията в преговорите да бъдат насочени към това да бъде намалена вашата цена, защото вие сами сте поставили тези няколко агенции в ситуация да бързат да реализират имота без оглед на вашите интереси. Ако сте Купувач или Наемател, очаквайте да не получите най-добрите предложения на пазара, тъй като нито една от тези агенции не е сигурна, че ще стигне до сделка с Вас и съответно нейните усилия няма да бъдат възнаградени. Логичното бизнес поведение на всяка агенция е да влага значителни усилия за постигане на изискванията на тези клиенти, които се доверяват чрез ексклузивното представителство.

Една хубава българска поговорка казва “Много баби – хилаво бебе”.

⚠️ВАЖНО!

Ако сте избрали правилно коректна компания за партньор, на която сте предоставили своето доверие, чрез подписване на Договор за ексклузивно представителство, тя няма да Ви ограничи в избора на оферти (ако сте купувач или наемател), нито пък ще ограничи предлагането на имота Ви (ако сте продавач или наемодател) само в рамките на компанията, а ще я представи на всички потенциални купувачи, клиенти на всички останали конкуренти!

• Цената е определяща. Внимателно обмислете и се допитайте до брокер каква цена да определите за вашия имот. Иначе рискувате да оферирате висока цена и няма да успеете да реализирате продажба.

• Ако искате да продадете имота в кратък срок, определете цена в рамките на ниски до средни пазарни ценови нива. Не забравяйте, че цената се определя от пазара.

• Използвайте умело тактиката за предлагане на по-висока цена, за да имате резерв за намаляване при преговори. Това не винаги работи добре и рискувате да останете извън пазара. Купувачите са много добре информирани и са наясно с цените на пазара.

• Изискайте от вашия брокер да направи отлично представяне на имота – снимки, видео, 360-градусово представяне и други, които ще го представят в пълна светлина и ще помогнат да достигне до повече потенциални купувачи.

• След като представите имота си за продажба, много внимателно наблюдавайте броя и вида на запитванията, както и дали има интерес и огледи. Вашият брокер ще ви информира за това. В случай, че след 2 седмици реклама липсва интерес или е малък, бъдете готови да намалите цената с поне 5% или да коментирате с брокера си възможности за допълнителни маркетингови действия.

• Приведете имота си в подходящ търговски вид. Много важно е след първото впечатление от снимките, то да се припокрие с огледа на живо и даже да го надхвърли. Почистете, подредете, проветрете, махнете излишните вещи, за да направите имота по-просторен, осигурете осветление, измийте прозорците, боядисайте в светли тонове – това са дребни и лесни начини да направите имота си по-лесно продаваем.

• Бъдете гъвкави, за да направите имота си по-атрактивен от други имоти със сходни параметри, които са конкурентни на вашия. Например, поделете си разноските по сделката, дайте по-дълъг срок за приключване на сделката, предложете да отстраните някои недостатъци на имота за своя сметка, да направите подобрения или да оставите част или цялото обзавеждане. Тези жестове правят добро впечатление на купувачите.

• Сложете горна граница на цената, която сте в състояние да платите, за да не се объркате сред непосилни за вас оферти, което ще ви коства много нерви и загуба на време.

• Преди да закупите недвижим имот трябва да се уверите, че той е с такива технически показатели, с каквито се предлага. Често Продавачът рекламира имота си в най-бляскава светлина, а в последствие се оказва, че това не е вярно.

• Има случаи, когато имотът е в регулацията на населеното място, но подробният устройствен план (регулационният) засяга целия или част от него. 

• Може да разберете късно, че имотът е с “неуредени сметки”. Не забравяйте да поискате оригиналните квитанции за платени данъци, ток, вода, парно, телефон и др., за да не олекнете с допълнителни разходи, натрупани от Собственика или неговите наематели.

• Може да се окаже, че за имота е учредено доживотно право на ползване, за което Продавачът е “пропуснал” да ви уведоми, а вие сте забравили да прочетете документа за собственост, където това е отразено.

• Проблемите, свързани с реституцията, също крият опасности. Сделката е невалидна, когато общински имот е продаден на частно лице, но не чрез председателя, а чрез неговия заместник, който не е упълномощен да подписва такъв вид договори.

• Ако има Наематели, прочетете Договора за наем и обърнете внимание за какъв срок е сключен и заверен ли е при Нотариус, за да си направите сметка след колко време можете да се освободите от тях.

• Ако собствениците на имота са повече, поискайте да упълномощят един, с когото да преговаряте. Практиката е пълна с примери, когато някой от съсобствениците в даден момент от подготовката на сделката, а понякога и пред Нотариуса, смени своето предварително уточнено становище.

• Преди да предприемете стъпка за закупуване, трябва да се уверите, че се договаряте със собственика на имота. Поискайте личната му карта, документа за собственост на имота и съпоставете данните.

• Следващата стъпка е да проверите дали този имот не е обременен с тежести (възбрани, ипотеки, искови молби, съдебни спорове, заеми, финансови задължения, претенции към имота от трети лица и др.).

• Купувачът може да е изряден по Предварителен договор и да са налице всички условия за сключване на сделката по нотариален ред, Но Продавачът да не изпълнява своите задължения. При това положение законът дава право на Купувача да потърси правата си по съдебен ред. Той трябва да заведе иск (чл. 19, ал. 3 от ЗЗД) за обявяване на Предварителния договор за окончателен. Съдът взема решение, с което обявява Предварителния договор за окончателен. Когато решението влезе в сила, то ще има същото действие, каквото има нотариалния акт (чл. 4, б. “з” от Правилника за вписванията) и Купувачът вече е собственик на имота. За да се случи това, Предварителният договор трябва да е сключен в писмена форма (чл. 19, ал.1 от ЗЗД).

• В Предварителния договор трябва да се опише състоянието на жилището, констатирано при последния оглед. Има случаи, когато след изповядване на сделката и влизане във владение, Купувачът констатира, че предишният собственик е свалил душа, махнал ваната, батериите, електрическото табло, обзавеждането и т.н. Добрият брокер непременно прави опис и спестява на клиента си яда, огорчението и не малко допълнителни средства.

• Част от сделките се реализират чрез упълномощени лица. Това крие определени рискове за Купувача. Трябва да се провери истинността на пълномощното, чрез проверка в Нотариата и ако е възможно – личен контакт с Продавача.Покупка на имот „на зелено“.

• Тази практика на закупуване на незавършени сгради крие най-големите рискове. Купувача трябва да провери фирмите, участници в строежа и продажбата на имота, собствениците или собственикът на земята, историята на тези лица. След това трябва да се провери законността на строежа. Дали фирмата строител има издадено разрешително за строеж, както и последващите документи, включително архитектурните планове.

  Правото на строеж се учредява с договор, който трябва да бъде във формата на нотариален акт. Заедно със собственика на земята се уточняват детайли относно обема на правото. Има много законови изисквания, които трябва да се спазят в тази процедура, съответно е добре да се проверят от купувача, за да е сигурен, че продавачът първоначално е имал правото да построи имота, който искаме да купим и съответно да се види какви са допустимите параметри на строежа.

  За да е въведена в експлоатация сградата трябва да придобие така наречените актове – Акт 14, Акт 15 и Акт 16.

  Акт 14 – при приемане конструкцията на сградата (етап „груб строеж“). Подписаният Акт 14 за дадена сграда означава, че тя се превръща от обект с право за строеж в недвижим имот. Документът се съставя и подписва от инвеститора, консултанта, който осъществява строителния надзор, и проектанта.

  Акт 15, с който се констатира, че сградата е напълно завършена и определя състоянието и готовността на строежа за въвеждането му в експлоатация. Документът удостоверява, че изпълнението на зданието се е случило съобразно одобрените инвестиционни проекти и че са приключили строителните и монтажните дейности.

  Комисията по подписването на Акт 15 включва инвеститора, строителя, строителния надзор и проектанти.
  Акт 16. Той се издава от кмета на общината или от Главния архитект, който следва да е упълномощен от съответния кмет. Акт 16 е документ за въвеждане на новата сграда в експлоатация. Той е завършващият документ за всяко строителство. Ролята му е да установи годността за въвеждане в експлоатация на обекта, на който е издаден, т.е. обектът е годен да приеме обитатели.

Актовете 14, 15 и 16 съществуват, за да може с тях да се контролират етапите на строителните работи. Трите документа трябва да проследят и извършването на строително-монтажните работи според действащия закон.

⚠️Важно е купувачът да е наясно с етапа, на който се намира строежът, за да бъде сигурен, че ще придобие право на собственост.

• На кого е терасата на апартамента?

  Трябва да погледнем нотариалните актове или планове, за да разберем към кой обект е причислена квадратурата на терасата. Има тераси, които се водят като покрив на самата сграда – „покривна тераса“, което означава, че се причисляват към общите части на сградата. А общите части от своя страна са собственост на всички обитатели на жилищната сграда, тоест обитателите са съсобственици върху тях.

• Ателие или апартамент?

  Ателието няма легална дефиниция, но апартаментът има под наименованието „жилище“.

  Заедно с определението има редица отличителни белези, определени като условия, за да се признае един имот за жилище, например: задължителни комини в дневните и в кухните; да има осигурено проветряване; регламентирана е височината на жилищните помещения; изисквания за изложение на жилището; изисквания за разположение на стаи далеч от източници на шум и вибрации.

  Ателието от друга страна е обект, който служи за упражняване на професионални или стопански дейности с постоянно обитаване. Тоест не могат да се използват изцяло за работа, нито изцяло като жилище, но доказването, че не се използва изцяло за жилищна дейност е доста трудно. Много хора се изкушават да си вземат ателие, заради например данъчните облекчения за млади семейства.

  При този вид обекти има много особености, които трябва да се проверят предварително – данъци, сметки, право на административен адрес и др.

  Въпреки първоначално може би изкушаващата оферта, която може да получите, купуването на апартамент („ жилище“ ) е един много по-сигурен вариант за вас и вашето семейство.