Кои са факторите за инвестиции в имоти?

Пазарът на недвижими имоти съществува от векове и благодарение на историята разполагаме с богата информация за неговите тенденции и взаимовръзки, които ни позволяват да формулираме основните фактори за успешни инвестиции. Тези фактори са валидирани от миналото и са непреходни.

Фактор 1: Цикличност на пазара
Дългата история на пазара на недвижими имоти ни позволява да идентифицираме определени фази, които формират цикли със средна продължителност от 18 години. Правилното разпознаване на фазите е добър начин да предвидим какво следва от макроперспектива.

Фаза 1: Възстановяване. Този етап настъпва след рецесия и представлява плахо съживяване на пазара. Заетостта на жилищата се увеличава, а някои от тях се наемат и на по-високи цени. Цените на имотите започват да се покачват, което води до активизация на инвеститори в ново строителство.

Фаза 2: Експанзия. Тази фаза се характеризира с „бум“ на пазара – силно търсене, съществено покачване на наемите и цените на имотите, много ново строителство, а към края на фазата се постига баланс между търсенето и предлагането. Най-добрият момент за продажба на имот е именно в залеза на експанзията.

Фаза 3: Хиперпредлагане. Увеличеното търсене по време на експанзията е било причина много инвеститори да финансират изграждането на нови сгради. Тези сгради вече са завършени, което значително увеличава предлагането за сметка на търсенето. Заетостта намалява и това води до спад в цените на наемите и на самите имоти.

Фаза 4: Рецесия. Спадът на цените и големият брой празни жилища водят до рецесия на пазара. Рецесията се характеризира с несигурност, нисък брой сделки и стагнация в новото строителство. Нейният край маркира най-добрата възможност за закупуването на инвестиционен имот.

В момента се намираме между фаза 2 и 3 – пазарът все още е благоприятен за купувачи и продавачи. През 2020 г. взаимодействието между търсене и предлагане приличаше повече на танго, отколкото на икономическа причинно-следствена връзка. Най-вероятният ефект на Covid-19 върху цикъла на пазара на недвижими имоти е по-скоро положителен – забавяне и отрезвяване непосредствено преди фаза 3.

Фактор 2: Лихвен процент
Икономическите последици от пандемията накараха централните банки да държат лихвените проценти до най-ниските им нива. Експанзивната монетарна политика обаче не може да продължава вечно, тъй като води до инфлация.

Връзката между лихвените проценти и инфлацията е видна и на пазара на недвижими имоти. За сравнение, през 2008 г., непосредствено преди рецесията на пазара, лихвите по жилищните кредити в България достигат близо 10%, а сега при определени условия може да се вземе кредит на 3%. Инвестиция в жилищен имот в София генерира около 5% доходност, т.е. може да се реализира „печалба“ от 2%, финансирайки покупката с кредит. Лихвите по депозити в банки са около 0%, което прави покупката на имот много по-рентабилна инвестиция.

Съществуват и други непреходни икономически фактори, които оказват влияние върху пазара – БВП, безработица, урбанизация и т.н. Курсът „Анализи и инвестиции в недвижими имоти“ във Finance Academy разглежда в детайли всички тях, цикъла на пазара и анализа на самата инвестиция.

Фактор 3: Цената на инвестиционен имот е сбор от дисконтирани парични потоци

Вероятно най-често срещаната грешка е третирането на имота като дом, а не актив или като комбинация от двете. Често купувачите избягват имоти на партерен етаж и без паркомясто, но с изключителна локация в центъра. Не се разглежда възможността за отдаването под наем краткосрочно. Максимата, че трите най-важни фактора за всеки имот са „локация, локация, локация“ също подвежда купувачите – плащат висока премия за локация, която може и да не генерира необходимия приход за една добра инвестиция.

Фактор 4: Лична покупателна способност и цели

В курса, посветен на недвижими имоти във Finance Academy, се отделя много време в създаването на модел за оценка на инвестиция спрямо възможностите и целите на купувача. За целта ни помагат генералните методи за инвестирането в недвижим имот.

В четирите изложени фактора при инвестиции в имоти има немалко похвати, които звучат модерно, а съществуват от векове. Със свободата да купуваме имоти идва и отговорността да анализираме непреходните фактори.

Източник: https://www.economy.bg/